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南昌城区基准地价更新评估成果应用报告

发布日期:2016-09-13 17:06:00      文章点击数:       【字体: 稿源:南昌市国土资源局 土地利用处

第三篇、南昌城区基准地价更新评估成果应用报告

第一章、基准地价更新评估成果应用的修正体系

基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原理,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。而基准地价仅反映级别区域的地价平均水平,其最终目的是作为宗地标定地价的评估基础。城市土地定级估价,不仅要测定级别的基准地价,更要建立起一套行之有效、符合当地实际情况的宗地地价修正体系,它能在宗地条件调查的基础上,按对应的修正系数,快速、高效、及时地评估出宗地地价,满足各方面对掌握宗地地价的需要。

第一节  宗地地价区域因素的修正体系

基准地价更新成果应用的修正体系包括区域因素修正体系和个别因素修正体系。建立起区域因素体系的目的,在于把基准地价在区域平均区域因素条件下的价格变成在宗地自身区域因素条件下的价格,从而应用基准地价评估出宗地在标准个别因素条件下的价格。为了达到此目的,需要计算出每个区域因素在各种优劣程度下的修正系数,而各区域因素在各种优劣程度下的修正系数的测算,要依赖于各级土地的修正幅度的计算。

一、宗地地价区域因素修正幅度

根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014),宗地地价区域因素修正幅度的计算,以级别或区域为单位,调查各级别或区域中正常土地收益的最高值、最低值与基准地价作相对值比较,得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值。

上调幅度的计算公式为:

          F1=[(Inh-Ilb)/Ilb ]×100%                 

下调幅度的计算公式为:

          F2=[(Ilb-Inl)/Ilb ]×100%                  

式中:F1:基准地价上调最大幅度

      F2:基准地价下调最大幅度

      Ilb:基准地价折算的年收益

      Inh:级别或区域中正常地价的最高值

      Inl:级别或区域中正常地价的最低值

在确定上调、下调幅度的情况下,内插修正值,将宗地地价修正幅度划分成五个档次。

根据上述计算公式和本次南昌市基准地价评估中的具体数据,计算出各类用地宗地地价区域因素修正幅度如表3-1-1所示。其中的综合定级修正幅度,由于缺乏相应的地价数据,其各级的修正幅度是由评估人员用各级单元总分的最高值和最低值与平均分来代替上述公式的中的地价最高值、地价最低值和基准地价计算出来的。

                               表3-1-1                 宗地地价区域因素修正幅度表

标准宗地地价修正幅度值

用地性质

所处土地级别

标准宗地区域因素状况

较优

一般

较劣

综合定级

一级

8.8%

4.4%

0.0%

2.0%

4.1%

二级

6.6%

3.3%

0.0%

3.1%

6.1%

三级

5.5%

2.7%

0.0%

3.5%

7.0%

四级

10.0%

5.0%

0.0%

5.6%

11.2%

五级

8.6%

4.3%

0.0%

8.6%

17.2%

六级

14.8%

7.4%

0.0%

7.0%

13.9%

七级

4.4%

2.2%

0.0%

6.5%

13.0%

商业用地

一级

14.7%

7.4%

0.0%

3.9%

7.7%

二级

31.2%

15.6%

0.0%

22.0%

44.0%

三级

48.0%

24.0%

0.0%

25.3%

50.7%

四级

52.0%

26.0%

0.0%

16.4%

32.7%

五级

56.7%

28.4%

0.0%

14.2%

28.4%

六级

16.2%

8.1%

0.0%

8.2%

16.3%

七级

1.0%

0.5%

0.0%

8.0%

16.1%

商务金融用地

一级

47.4%

23.7%

0.0%

12.5%

25.1%

二级

23.5%

11.7%

0.0%

8.1%

16.2%

三级

23.3%

11.6%

0.0%

13.6%

27.2%

四级

30.8%

15.4%

0.0%

13.6%

27.1%

五级

19.5%

9.8%

0.0%

9.1%

18.3%

六级

8.9%

4.5%

0.0%

7.0%

13.9%

居住用地

一级

20.6%

10.3%

0.0%

10.1%

20.1%

二级

15.6%

7.8%

0.0%

10.0%

20.0%

三级

10.0%

5.0%

0.0%

11.0%

21.9%

四级

9.9%

5.0%

0.0%

7.1%

14.2%

五级

12.6%

6.3%

0.0%

7.3%

14.7%

六级

13.6%

6.8%

0.0%

9.7%

19.3%

工业用地

一级

8.9%

4.4%

0.0%

5.1%

10.3%

二级

15.2%

7.6%

0.0%

7.4%

14.8%

三级

7.5%

3.7%

0.0%

5.4%

10.9%

四级

5.4%

2.7%

0.0%

33.6%

67.3%

五级

7.5%

3.8%

0.0%

4.7%

9.4%

六级

10.1%

5.0%

0.0%

8.0%

16.0%

二、宗地地价区域因素修正系数

根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014),各类用地的宗地地价各区域因素修正系数根据下式计算确定:

  F1i=F1×Wi  ,F2i=F2×Wi

式中:F1i:某一因素的上调幅度,F2i:某一因素的下调幅度;Wi :某一因素对宗地地价的影响权重(权重值取第二轮权重测定的结果)

以基准地价为一般水平,其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间,内插条件较优的修正系数,一般为F1i/2,同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间,内插条件较劣的修正系数,一般为F2i/2,同时确定较劣条件下的地价标准。

1、综合定级宗地地价区域因素修正系数

见附表5至附表11所示。

2、商业用地宗地地价区域因素修正系数

见表附表12至附表18

3、商务金融用地宗地地价区域因素修正系数

见附表19至附表24

4、居住用地宗地地价区域因素修正系数

见附表25至附表30

5、工业用地宗地地价区域因素修正系数

见附表31至附表36

三、宗地地价区域因素优劣条件界定

前面计算出各类用地各级土地在各种优劣程度下的修正系数,从中可知修正系数的确定,有赖于对优劣程度的判定,该判定需要依据各定级因素条件优劣程度的标准,即需要编制宗地地价区域因素指标条件说明表。

某区域因素指标条件的优劣即是某宗地或地块所受到的某区域因素影响的大小,具体地是该宗地或地块所在定级单元在该区域因素上的影响分值大小。区域因素对土地质量有随距离衰减的点、和线状因素和随距离无衰减的面状因素,因此点、线因素指标条件的优劣用距离表示(距离单位为米),面状因素指标条件的优劣采用影响分值表示。

评估人员根据各类各级土地点、线因素的影响分值区间和各点、线因素的影响分值衰减模式以及各点、线因素各等级设施的功能分与影响半径,通过计算,确定各点、线因素的指标优劣条件;根据各类各级土地各面状因素的影响分值区间,按照五段平分法,确定各面状因素的指标优劣条件,具体如下:

1、综合定级宗地地价区域因素优劣条件界定:见附表37~附表43

2、商业用地宗地地价区域因素优劣条件界定:见附表34~附表50

3、商务金融用地宗地地价区域因素优劣条件界定:见附表51~附表56

4、居住用地宗地地价区域因素优劣条件界定:见附表57~附表62

5、商业用地宗地地价区域因素优劣条件界定:见附表63~附表68


 

第二节 宗地地价个别因素修正体系

 一、商业用地个别因素修正系数

                              表3-1-67                  商业用地宽深比修正系数表

宽深比

b≤0.1

0.1< b≤0.4

0.4< b≤0.6

0.6< b≤0.7

0.7< b≤0.9

修正系数

0.82

0.88

0.97

1

1.05

宽深比

0.9< b≤1.1

1.1< b≤1.3

1.3< b≤1.4

1.4< b≤1.5

b>1.5

修正系数

1.1

1.16

1.2

1.22

1.25

                             表3-1-66          商业用地进深修正系数表(标准深度为16米)

临街深度d(米)

d≤2

2<d≤3

3<d≤4

4<d≤5

5<d≤6

修正系数

2.24

1.92

1.6

1.53

1.47

临街深度d(米)

6<d≤7

7<d≤8

8<d≤9

9<d≤10

10<d≤11

修正系数

1.43

1.4

1.33

1.27

1.23

临街深度d(米)

11<d≤12

12<d≤13

13<d≤14

14<d≤15

15<d≤16

修正系数

1.2

1.13

1.07

1.03

1

临街深度d(米)

16<d≤17

17<d≤18

18<d≤19

19<d≤20

20<d≤21

修正系数

0.96

0.92

0.89

0.87

0.835

临街深度d(米)

21<d≤22

22<d≤23

23<d≤24

24<d≤25

25<d≤26

修正系数

0.81

0.79

0.78

0.76

0.74

临街深度d(米)

26<d≤27

27<d≤28

28<d≤29

29<d≤30

30<d≤31

修正系数

0.72

0.7

0.685

0.67

0.66

临街深度d(米)

﹥32

/

/

/

/

修正系数

0.65

/

/

/

/

                           表3-1-68                  商业用地街角地修正系数表

临街情况

一面临街

两面临街

三面临街

四面临街

修正系数

1

1.06

1.12

1.15

                           表3-1-69                商业用地宗地形状修正系数表

宗地面积、形状

形状规则,利于布局

较规则

一般

形状较不规则,对布局影响不大

形状不规则,较难布局

修正系数

1.04

1.02

1

0.98

0.96

                          表3-1-70                  商业用地容积率修正系数表

容积率修正系数计算公式

一般的商业用地

容积率修正系数=n层的楼层修正系数之和×建筑密度/73.2%,

n=容积率/建筑密度

加油站用

容积率修正系数=n层的楼层修正系数之和×建筑密度/36.6%,

n=容积率/建筑密度

层的楼层修正系数之和

层的楼层修正系数之和= 层的楼层修正系数

+ 第M+1层的楼层修正系数

M为n去掉小数后的整数值

                          表3-1-71                 商业用地楼层数修正系数表

所处楼层或

总楼层数

楼层修正系数

楼层修正

系数之和

所处楼层或总楼层数

楼层修正系数

楼层修正

系数之和

1

100%

100%

8

21.51%

338%

2

62%

162%

9

19.36%

357%

3

42%

204%

10

17.42%

374%

4

35%

239%

11

15.68%

390%

5

28%

267%

12

14.11%

404%

6

25.20%

292%

13

12.70%

417%

7

23.90%

316%

14

11.43%

428%

二、商务金融用地个别因素修正系数

                         表3-1-72             办公用地容积率地面地价修正系数表

容积率

修正系数

容积率

修正系数

容积率

修正系数

1

0.52

4

1.23

7

1.82

1.1

0.544

4.1

1.253

7.1

1.82

1.2

0.568

4.2

1.276

7.2

1.84

1.3

0.592

4.3

1.299

7.3

1.86

1.4

0.616

4.4

1.322

7.4

1.88

1.5

0.64

4.5

1.345

7.5

1.9

1.6

0.664

4.6

1.368

7.6

1.92

1.7

0.688

4.7

1.391

7.7

1.94

1.8

0.712

4.8

1.414

7.8

1.96

1.9

0.736

4.9

1.437

7.9

1.98

2

0.76

5

1.44

8

1.99

2.1

0.784

5.1

1.462

8.1

2.0047

2.2

0.808

5.2

1.484

8.2

2.0192

2.3

0.832

5.3

1.506

8.3

2.0494

2.4

0.856

5.4

1.528

8.4

2.0584

2.5

0.88

5.5

1.55

8.5

2.0725

2.6

0.904

5.6

1.572

8.6

2.0864

2.7

0.928

5.7

1.594

8.7

2.1001

2.8

0.952

5.8

1.616

8.8

2.1136

2.9

0.976

5.9

1.638

8.9

2.1269

3

1

6

1.645

9

2.14

3.1

1.024

6.1

1.651

9.1

2.159

3.2

1.048

6.2

1.672

9.2

2.178

3.3

1.072

6.3

1.693

9.3

2.197

3.4

1.096

6.4

1.714

9.4

2.216

3.5

1.12

6.5

1.735

9.5

2.235

3.6

1.144

6.6

1.756

9.6

2.254

3.7

1.168

6.7

1.777

9.7

2.273

3.8

1.192

6.8

1.798

9.8

2.292

3.9

1.216

6.9

1.819

9.9

2.311

                         表3-1-73                     商务金融用地朝向修正系数表

差价率

偏南

偏北

偏东

西

偏西

写字楼

1.000

0.995

0.874

0.880

0.982

0.977

0.966

0.970


   

                            表3-1-74                  商务金融用地面积、形状修正系数表

宗地面积、形状

形状规则,利于布局

形状较规则,较利于布局

形状对布局无明显影响

形状对布局有一定影响

形状对布局有较大影响

修正系数

1.03

1.02

1

0.97

0.94

三、居住用地个别因素修正系数

                      表3-1-75                     住宅用地容积率修正系数表

容积率

≤0.4

(0.4,0.7]

(0.7,1.0]

(1.0,1.2]

(1.2,1.4]

(1.4,1.8)

[1.8~2.2]

楼面地价修正系数

3.5

2.5

2

1.7

1.5

1.2

1

地面地价修正系数

0.64

0.8

0.91

0.93

0.95

0.98

1

容积率

(2.2,2.6]

(2.6,3.0]

(3.0,3.4]

(3.4,3.8]

(3.8,4.2]

(4.2,4.6]

>4.6

楼面地价修正系数

0.97

0.94

0.91

0.88

0.85

0.82

0.79

地面地价修正系数

1.15

1.28

1.41

1.52

1.62

1.71

1.80


                                表3-1-76                      住宅用地朝向修正系数表

差价率

偏南

偏北

偏东

西

偏西

住宅

1.000

0.995

0.960

0.965

0.990

0.988

0.980

0.985

                        表3-1-77                     住宅用地面积、形状修正系数表

宗地面积、形状

规则利于布局、住宅小区面积大

较规则,住宅小区面积较大

一般,住宅小区面积较小

形状较不规则,对布局有一定影响,面积小,不能形成住宅小区条件

形状不规则,较难布局,面积过小

修正系数

1.05

1.02

1

0.98

0.95

四、工业用地个别因素修正系数

                   表3-1-78                            工业用地容积率修正系数表

容积率

<0.6

[0.6,0.8]

(0.8,1.0]

(1.0,1.2]

(1.2,1.4]

(1.4,1.6]

(1.6,2.0]

楼面地价修正系数

1.57

1.21

1

0.85

0.74

0.66

0.54

地面地价修正系数

0.94

0.97

1

1.02

1.04

1.06

1.08

容积率

(2.0,2.5]

(2.5,3.0]

(3.0,4.0]

﹥4.0

楼面地价修正系数

0.44

0.37

0.29

0.28

地面地价修正系数

1.1

1.12

1.15

1.16

                           表3-1-79                    工业用地面积、形状修正系数表

宗地面积、形状

形状规则、面积大

形状较规则、面积较大

形状基本规则、面积适中

形状不规则、面积偏小

形状极不规则、面积小

修正系数

1.1

1.05

1

0.95

0.9


360110011057901

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